Закон України «Про оренду землі» імперативно встановлює, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину й саме із цієї дати починається перебіг строку його дії.
Тому сторони договору оренди землі не можуть урегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить таким імперативним нормам, зокрема на власний розсуд установити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення.
Умови договору оренди землі, що не відповідають указаним імперативним нормам, не змінюють визначеного в Законі України «Про оренду землі» моменту, з якого розпочинається перебіг строку дії договору оренди землі.
На це вказала Велика Палата Верховного Суду у постанові від 6 березня 2024 року у справі № 902/1207/22.
За обставинами справи
Селищна рада та товариство 7 листопада 2020 року уклали договір оренди землі, за яким товариство отримало у платне користування земельну ділянку на один рік.
24 травня 2021 року на підставі цього договору товариство зареєструвало за собою право оренди вказаної ділянки. Проте вже 22 листопада 2021 року селищна рада ухвалила рішення щодо припинення дії договору у зв’язку із закінченням строку, на який його укладено, а також щодо поділу земельної ділянки.
На думку товариства, наведені рішення селищної ради спрямовані на односторонню відмову від виконання умов договору, строк дії якого не закінчився, а також на протиправне заволодіння нерухомим майном, що входить до складу розташованого на земельній ділянці майнового комплексу, який належить товариству на праві власності, що стало підставою для звернення до суду, зокрема, про визнання незаконними і скасування рішень селищної ради та реєстраційних дій, вчинених після поділу спірної земельної ділянки.
Місцевий господарський суд позов задовільнив.
Апеляційний господарський суд скасував це рішення та ухвалив нове – про відмову в задоволенні позову.
У касаційній скарзі товариство посилалося на те, що в п. 37 договору сторони домовилися, що він набирає чинності після підписання та державної реєстрації, а тому немає підстав вважати, що у сторін договору виникли права та обов’язки за цим правочином до його реєстрації.
Висновки Великої Палати ВС
ВП ВС частково задовольнила касаційну скаргу, змінивши рішення апеляційного суду в частині розміру судового збору, який підлягав стягненню, а в іншій частині постанову залишено без змін.
Велика Палата ВС навела таке обґрунтування:
з 1 січня 2013 року набрав чинності Закон України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI, яким із тексту стст. 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» – стст. 18 та 20 про обов’язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі; слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання – для договорів із 1 січня 2013 року), з якого в його сторін виникають права та обов’язки в зобов’язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов’язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час підписання договору); якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав та обов’язків у зобов’язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору й набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов’язального характеру зобов’язально-правовими способами; умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (ст. 6 ЦК України). Інакше правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб.
«Абз. 3 ч. 1 ст. 15 та друге речення ч. 1 ст.19 Закону України «Про оренду землі» імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину й саме із цієї дати починається перебіг строку його дії.
Тому сторони договору оренди землі не можуть урегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить зазначеним імперативним нормам цього закону (в редакції Закону № 340-IX), зокрема на власний розсуд установити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. Умови договору оренди землі, що не відповідають указаним імперативним нормам, не змінюють визначеного в Законі України «Про оренду землі» моменту, з якого розпочинається перебіг строку дії договору оренди землі», — констатувала ВП ВС.
Узявши до уваги те, що річний строк дії договору почався з дати його укладення (з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та підписання – 17 листопада 2020 року) і сплинув на час ухвалення спірних рішень селищної ради та вчинення на їх підставі відповідних реєстраційних дій, ВП ВС погодилася з висновком суду апеляційної інстанції про відсутність порушеного права товариства.