Останнім трендам судової практики у сфері містобудування та земельних відносин, а також у спорах щодо нерухомості була присвячена завершальна сесія VII Business & Legal Real Estate Forum, який сьогодні пройшов у Києві.
Учасники дискусії:
Юрій Чумак, суддя Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду Наталія Василенко, заступник начальника департаменту представництва інтересів держави в суді Офісу Генерального прокурора Ігор Касьянов, радник АФ «Грамацький і Партнери» Андрій Джура, адвокат Сергій Ілляш, начальник центру досліджень розвитку та утримання об’єктів інфраструктури ДП «НІРІ»
Сесію модерував керуючий партнер Totum Юрій Хапко.
>Самочинне будівництво
Говорячи про земельні відносини у сфері будівництва через призму правових позиції Верховного Суду Юрій Чумак, серед іншого зупинився на проблематиці самочинів.
Доповідач звернув увагу на важливості розуміння принципу, як насьогодні закріплений законодавством та судовою практикою, про єдність земельної ділянки і будівлі яка на ній розташована.
Він акцентував на висновку Великої Палати Верховного Суду зробленого в постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 що у справах про припинення права власності на підставі статті 376 ЦК України, мова йде фактично про захист власником його права на земельну ділянку, відповідно припиняти право власності на той об’єкт який там розташований, скасовувати державну реєстрацію такого об’єкту не є ефективним способом захисту.
Проте за словами Юрія Чумака на практиці виникли питання, зокрема від обласних рад, як же розпорядитися земельною ділянкою у разі знесення об’єкту розташованого на ній, оскільки запис про його реєстрацію залишається у відповідному реєстрі.
Ще одним не вирішеним питанням за словами спікера є те, хто ж саме має зносити самочин, той хто його будував чи останній власник. Він зауважив, що ці питання вирішувалися ВП ВС у справі № № 914/1785/22, яка розглядалася 18 вересня 2024 року, проте на сьогодні є лише резолютивна частина рішення.
>
«Наскільки ми розуміємо з резолютивної частини постанови, Велика Палата вирішила, що відповідати повинен останній власник. І таку позицію в більшості випадків висловлювали Касаційний цивільний суд і Касаційний господарський суд» — зазначив Юрій Чумак.
Інтереси держави
Заступник начальника департаменту представництва інтересів держави в суді Офісу Генерального прокурора Наталія Василенко розповідаючи про захист прокурорами інтересів держави у сфері містобудування та земельних відносин, наголосила що законодавчі обмеження в цивільному обороті та режими охорони, це питання не просто забаганок і ревізії бізнесу, а питання життєдіяльності, функціонування правової держави і виконання конституційної функції державних органів щодо захисту прав людей.
У своїй доповіді пані Василенко навела приклади представлення інтересів держави прокурорами щодо різних категорій земель, на яких встановлені заборони та обмеження задля охорони прав громадян.
>
«Визначені законодавством категорії земель повинні бути захищеними, і бізнес, якщо він хоче вести законну і правомірну діяльність, повинен проводити аудит земельної ділянки щоб запобігти в подальшому спорам і витратам» — наголосила Наталія Василенко.
Пайова участь
У свою чергу Юрій Хапко зупинився на проблематиці пайової участі у будівництві. Так, за його словами аналіз судової практики показав, що в більшості випадків суди задовольняють позовні вимоги про стягнення пайової участі на користь органу місцевого самоврядування.
Однією з проблем є те що, департаменти органів місцевого самоврядування при поданні позовів використовують показник розрахунку на момент подання позову, а мали б використовувати показник на 2020 рік, оскільки обов’язок сплатити кошти виникав потягом 2020 року. Тож сума позовів збільшується майже в два рази.
>
«Деякі забудовники повинні будуть двічі заплатити — перший раз коли вони збудували ці соціальні об’єкти і їм їх не зарахували, а зараз їх просять це зробити» — зауважив Юрій Хапко.
Реєстраційне рейдерство
Тему зворотної сторони протидії реєстраційному рейдерству у своєму виступі підняв радник АФ «Грамацький і Партнери» Ігор Касьянов.
Говорячи про проблематику оскарження реєстраційних дій спікер зазначив, що не завжди забудовники виступають заявниками. В багатьох випадках вони можуть бути тими особами за ініціативою яких вчинялися реєстраційні дії, які є об’єктом розгляду Мінюстом при цьому про рейдерство взагалі не йдеться.
У своїй доповіді спікер звернув увагу підстави залишення без розгляду скарг у сфері державної реєстрації та навів правові позиції ВС що стосуються їх розгляду.
Зокрема, за словами Ігора Касьянова наразі ВС дотримується позиції що Міністерство юстиції не вправі вирішувати спір між сторонами, зокрема робити висновки про права сторін на майно оскільки головна функція офісу захисту протидії рейдерству Мінюсту це захист осіб від рейдерства, а не виправлення певних помилок державних реєстраторів
Також важливим питанням є визначення належного скаржника і згідно позиції Верховного Суду, оскільки порушення будівельних норм і правил не пов’язане з державною реєстрацією права власності на нерухомість, то така реєстрація не може розглядатися як порушення прав заявників.
>Говорячи про належний спосіб захисту доповідач зауважив, що задовільняються позови як про скасування наказів Мінюсту, так і використовуються інші способи захисту, зокрема суди вказують на необхідність звернення з позовом про витребування майна або введення у володіння нерухомістю щодо відповідного права.
Наслідками анулювання рішення державного реєстратора за словами Ігора Касьянова є:
втрата права власності, інших речових прав; податкові ризики (порушення строків реєстрації податкових накладних, донарахування податкових зобов’язань тощо); репутаційні ризики (зниження привабливості об’єктів інвестування).
Обтяження майна
Адвокат Андрій Джура зосередив свій виступ на проблемах вирішення спорів що пов’язані з обтяженнями нерухомості на прикладі однієї справи.
>
«Потрібно ще шукати правової визначеності в ситуаціях коли витребовується предмет іпотеки або будь яке майно, що вибуло з власності законного власника, оскільки існує велика низка проблемних питань. І поточні рішення винесені Верховним Судом ці питання не закривають» — зазначив пан Джура.
Якість дорожніх робіт
Завершив форум виступ Сергія Ілляша, начальник центру досліджень розвитку та утримання об’єктів інфраструктури ДП «НІРІ», який розкрив нормативно-правові аспекти визначення обʼєктивних показників якості виконання дорожніх робіт та експертизами якими займається підприємство.
>Читайте також: Як воєнний час коригує ринок
будівництва та нерухомості – в центрі обговорення
учасників VII Business & Legal Real Estate Forum