В Києві продовжує роботу Business & Legal Real Estate Forum, організований видавництвом «Юридична практика». Друга сессія заходу була присвячена операціям з нерухомістю. Модератором сесії виступив Роман Титикало, партнер MORIS.
Розпочинаючи сесію, модератор наголосив на серйозних викликах, з якими стикається ринок нерухомості в Україні через війну та економічну нестабільність. Він підкреслив, що, хоча інвестори, як зовнішні, так і внутрішні, часто вагаються вкладати кошти у великі проєкти через невизначеність, існують позитивні приклади, як-от успішна приватизація великих об’єктів, ініційована Фондом державного майна. За словами пана Титикало, ефективність приватизаційних процесів є ключовою для розвитку української економіки, адже держава не завжди є найкращим власником активів. Він також згадав про важливість належного управління, зазначивши, що приватний сектор має займатися цим, тоді як держава повинна виконувати регуляторні функції.
Іванна Смачило, в.о. голови Фонду державного майна України, під час свого виступу наголосила на численних викликах, з якими стикається Фонд у сучасних умовах. Вона зазначила, що окрім традиційних завдань, таких як приватизація і управління державною власністю, на Фонд також покладено функції з управління санкційним майном та земельним банком. Однією з ключових тем її виступу було питання приватизації в умовах війни. Спікерка підкреслила, що приватизація є необхідною, оскільки вона сприяє не лише надходженням до бюджету, але й оживленню економіки через залучення інвестицій. Вона також навела приклад успішної приватизації готелю “Україна”, який був проданий за 3,2 мільярда гривень, та пояснила, що головним результатом приватизації є не тільки отримана сума, але й створення нових робочих місць та економічний ефект від інвестицій у відновлення активів. Пані Смачило також окреслила проблеми з продажем таких об’єктів, як Ocean Plaza, через наявність юридичних складнощів та обтяжень, і наголосила на важливості пошуку балансу між збереженням вартості активів та ефективністю їх управління під час підготовки до приватизації.
Іван Кородюк, керівник Офісу протидії рейдерству при Міністерстві юстиції України, у своєму виступі підкреслив важливість активної боротьби за законне використання та реєстрацію земельних ресурсів, особливо в умовах війни. Він звернув увагу на те, що кількість скарг, пов’язаних із земельними питаннями, значно зросла, оскільки ці активи залишаються одним із найприбутковіших і стратегічно важливих для країни. Пан Кородюк зазначив, що органи місцевого самоврядування часто намагаються зареєструвати земельні ділянки державних підприємств як власність громади, що породжує конфлікти. Він також наголосив на активній співпраці з Фондом державного майна у вирішенні таких питань.
Одним із головних аспектів, які окреслив пан Кородюк, є робота Офісу з розгляду скарг, пов’язаних із незаконними діями в державних реєстрах. Він розповів про тенденцію до зростання кількості скарг на неправомірні реєстраційні дії як щодо нерухомого майна, так і щодо бізнесу. Незважаючи на обмеження доступу до реєстрів для окремих реєстраторів та нотаріусів після повномасштабного вторгнення, кількість скарг у сфері державної реєстрації нерухомості залишається високою. Спікер підкреслив, що технічні вдосконалення, зокрема взаємодія між Державним реєстром речових прав та судовим реєстром, суттєво зменшили кількість незаконних дій у цій сфері.
Ярослава Лаган, адвокат ADER HABER у своїй Презентації звернула увагу учасників форуму на ключові проблеми та тенденції житлового сектору України. Вона зазначила, що застарілий житловий фонд, руйнування через війну та недостатній рівень доходів громадян є основними викликами для розвитку житлової політики. Чинний Житловий кодекс України, на її думку, не відповідає сучасним реаліям, тому постає необхідність у його оновленні та реформуванні.
Одним із головних аспектів законопроєкту «Про основні засади житлової політики» є запровадження рамкового регулювання, яке передбачає створення механізмів соціальних гарантій і захисту прав громадян на житло. Це важливий крок до забезпечення житлом тих, хто цього потребує, особливо в умовах складної економічної ситуації.
Також пані Лаган наголосила на важливості взаємодії між державою та приватним сектором у вирішенні питань забезпечення житлом. Вона підкреслила, що державна підтримка та залучення приватних інвесторів можуть значно покращити ситуацію у житловому секторі.
У своїй презентації Ярослава Лаган звернула увагу на важливі аспекти судової практики у сфері житлових правовідносин. Вона згадала постанову Верховного Суду від 16 грудня 2020 року у справі № 182/7347/18, яка вказує на невідповідність положень Житлового кодексу Української РСР сучасним реаліям. Лаган наголосила, що у справах про виселення без надання іншого житла мають застосовуватися норми Цивільного кодексу України, а не застарілі норми ЖК УРСР.
Окремо було порушено питання необхідності реформування системи обліку житла, що має сприяти ефективнішому розподілу ресурсів та допомозі громадянам, які потребують житлових умов.
Василь Петрик, заступник директора департаменту Міністерства культури та стратегічних комунікацій України, під час свого виступу наголосив на важливості оцінки та охорони об’єктів культурної спадщини. Він зазначив, що станом на кінець 2023 року в Україні на обліку перебувало 149 323 об’єкти культурної спадщини, з яких 119 939 мають статус пам’яток. Значна частина цих пам’яток стосується археології та архітектури, що становить 55% і 12% відповідно. Пан Петрик підкреслив, що ці об’єкти потребують не лише ретельної охорони, але й ефективної оцінки їхнього стану та вартості.
Спікер також акцентував увагу на тому, що чинне законодавство дозволяє приватизацію певних об’єктів культурної спадщини, зокрема пам’яток архітектури місцевого значення, що становлять найбільший інтерес для приватних власників. Водночас пам’ятки національного значення та археології повинні залишатися у державній власності. Пан Петрик зауважив, що лише 25% пам’яток охоплені охоронними договорами, що вказує на необхідність посилення захисних механізмів та реформування процедур охорони.
Важливим аспектом його виступу стало обговорення цифровізації процесів охорони та обліку пам’яток. Експерт повідомив, що на початку 2024 року розпочато тестування Інформаційно-комунікаційної системи обліку нерухомих об’єктів культурної спадщини України. Це має значно спростити процеси реєстрації та контролю за пам’ятками, що дозволить ефективніше захищати культурну спадщину країни
Олександр Коваль, партнер АФ «Грамацький і Партнери», у своєму виступі розповів про Еволюцію ринку оренди житла в Україні, підкресливши, як війна трансформувала цей сектор. Він зазначив, що повномасштабне вторгнення Росії стало катаклізмом, який перезапустив ринок оренди, змусивши орендодавців і орендарів переосмислити свої пріоритети.
За його словами, після початку повномасштабного вторгнення забудовників та девелоперів супроводжують непрості виклики, адже вже збудоване житло продається досить важко. В той же час існує ринок оренди житла, який серед інших демонструє стійкість до викликів, адаптивність до змін, сталість функціонування, а подекуди й позитивну динаміку. З падінням показників продажу квартир кількістні показники оренди злетіли до гори внаслідок стрімкого зростання попиту.
За словами спікера, після початку війни зросла значимість безпеки житла. Тепер пріоритет надається житлу в будинках монолітно-каркасної конструкції, наявності укриття поблизу та простору з двома стінами для захисту. Також часто орендарі віддають перевагу квартирам на нижніх поверхах, що раніше навпаки було недоліком.
Відбулася і трансформація уявлення про «комфортне» житло. Якщо раніше важливими факторами були сучасний ремонт, розвинена інфраструктура та наявність паркінгу, то зараз на перший план вийшли базові потреби, такі як безперебійне водопостачання, газ для приготування їжі та генератор у будинку. Орендодавці стали більш клієнтоорієнтованими, пропонуючи житло, яке відповідає новим реаліям безпеки та комфорту.
Завершуючи сесію, Світлана Глущенко, керівник юридичного відділу девелоперського напряму Alterra Group, презентувала юридичні аспекти реалізації індустріальних парків в Україні. У своїй доповіді вона детально розповіла про ключові юридичні етапи створення індустріального парку, починаючи з концепції та вирішення земельних питань, до формування ефективної управлінської структури.
Однією з основних тем виступу стало обговорення суб’єктного складу індустріальних парків. Пані Глущенко пояснила, що до його складу входять ініціатор створення, керуюча компанія та учасники парку. Вона також наголосила на важливості правильного підбору земельних ділянок, які повинні відповідати певним вимогам: від належності до земель промисловості до можливості використання території протягом не менше ніж 30 років.
Спікерка також звернула увагу на податкові та митні пільги для учасників індустріальних парків, що включають звільнення від імпортного мита на ввіз устаткування, податкові канікули на прибуток на 10 років та інші стимули, що сприяють залученню інвестицій і розвитку індустріальних зон в Україні.