Перша сесія VII Business & Legal Real Estate Forum була присвячена ринку будівництва та нерухомості з огляду на воєнний час.
Доповідачі сесії:
Олена ШУЛЯК, голова Комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Віталій НЕСТОР, депутат Київської міської ради, перший заступник голови комісії Київради з питань регламенту, депутатської етики та запобігання корупції Ігор НІКОНОВ, президент KAN Development Сергій МАМЕДОВ, голова правління АТ «КБ «ГЛОБУС» Анна ЛАЄВСЬКА, комерційна директорка та член наглядової ради компанії «Інтергал-Буд» Сергій ДАХНОВСЬКИЙ, партнер JN Legal Юрій МАРТИНЮК, виконавчий директор Асоціації західноукраїнських забудовників Андрій ЖУРЖІЙ, засновник та обличчя Inzhur
Модератором панелі виступив президент АФ «Грамацький і Партнери» Ернест Грамацький. Перш ніж надати слово учасникам, він зауважив, що форум стає платформою і для законодавчої влади, і для судової влади, і для бізнесу. Проте бракує виконавчої влади, яка уникає дискусій. І ця ситуація не змінюється вже багато років.
Теми форуму з року в рік залишаються критично важливим і, за словами Ернеста Грамацького, сьогодні важливо говорити вже не про адаптацію, а про трансформацію. Адже набулася нова риса – віра в завтра і бажання жити сьогодні.
Україна зазнала величезних збитків через російську агресію. Так, зруйновано кожен десятий квадратний метр нерухомості. Крім того, відчувається екологічна криза – в країні близько 100 млн тон сміття, яким забруднено близько 30 млн га територій.
Серед наявних проблем модератор виділив питання інвестицій та судової системи, а також відсутність кредитування.
Про поточний стан на ринку нерухомості розповів Ігор Ніконов, президент KAN Development.
Він зауважив, що ринок є, він існує. Сьогодні люди більш прискіпливо ставляться до інфраструктури навколо об’єктів. І хоча обсяги продажів зменшилися, ціни залишаються стабільними.
Забудовник продовжує роботу над проєктами, що почалися до війни, втім зменшився попит на купівлю комерційної нерухомості, більше запитів на оренду.
За словами Ігоря Ніконова, наразі близько 70% купують житло для власних потреб, решта 30% розглядають це як інвестицію.
Водночас, і орендар, і покупець добре враховують транспортну складову, скільки часу потрібно на дорогу тощо. Тож люди хочуть цінувати свій час.
Як зазначив доповідач, сьогодні люди купують житло насамперед завдяки програмі е-оселя, що дуже важливо для держави. Втім, первинний ринок складає лише 30%.
Проблемою він назвав відсутність кредитування. А також діяльність так званих активістів, яких використовують політики і від яких страждає бізнес. Їхню думку він назвав «псевдогромадською».
Нових проєктів компанія наразі не розпочинає, адже це потребує великих інвестицій і має великі ризики.
Щодо перспектив ринку, Ігор Ніконов зазначив, що всі вірять, що війна закінчитися, і життя продовжується. І наголосив на тому, що після війни слід очікувати будівельний бум.
Продовжила дискусію Анна Лаєвська, комерційна директорка та член наглядової ради компанії «Інтергал-Буд».
Доповідачка передусім зазначила, що компанія на перше місце завжди ставить український ринок і вірить в розвиток девелопменту в рідній країні. Але спершу потрібно зрозуміти поточний стан вітчизняного ринку.
Якщо розглядати житловий сегмент нерухомості, сьогодні продажі складають 20-40% від довоєнного часу залежно від регіону. Також це залежить від того, чи бере участь девелопер в програмі е-оселя. Втім, це програму для ринку нерухомості експертка назвала «апаратом штучної вентиляції легенів». Оскільки вона повністю замінила частину сегменту покупців, які виїхали з країни і дала забудовникам зовсім новий портрет покупця з меншими фінансовими можливостями.
За її словами, через програму е-оселя купується до 10% житла. І однією з ключових проблем цієї програми є те, що для того, щоб був попит, було більш активне відновлення будівництва, потрібне кредитування саме на етапі будівництва. Щоб це стимулювало в першу чергу економіку.
Друге питання, за місяць формується більше 60 тисяч унікальних заявок, які могли б бути потенційно виданими кредитами. Конверсія ж по програмі складає близько 5%.
Найголовніше питання, за словами Анни Лаєвської, – це фінансування програми є-оселя. Тут є певні побоювання, адже фінансування може бути нестабільним і непрогнозованим. Водночас е-оселя «вбила» комерційну іпотеку.
«Щоб ринок не впадав у сильну залежність, має розвиватися партнерство девелоперів з банками , тобто програми комерційної партнерської іпотеки, коли девелопер компенсує банку частину ринкової ставки або знаходить інші механізми для того, щоб іпотека була доступною для всіх», – наголосила Анна Лаєвська.
Також, за словами доповідачки, змінилася структура продажів об’єктів нерухомості. Якщо раніше був попит на однокімнатні квартири, як спекулятивний об’єкт, то сьогодні попит на дво- та трикімнатні квартири. Зараз 70-80% – це продажі для власного проживання, і тільки 20% складають спекулятивні продажі під оренду чи перепродаж.
Кількість нових об’єктів сьогодні мінімальна, переважна більшість девелоперів добудовують наявні комплекси або нові черги об’єктів. Це пояснюється насамперед через обмежений попит.
Як зазначила Анна Лаєвська, зважаючи на проєкти компанії в Німеччині та в Угорщині, ставлення до інвесторів в Україні та за кордоном докорінно відрізняється. Адже в країнах ЄС умови для інвестора не можуть бути погіршені, документи не можуть бути оскаржені тощо. Відповідно інвестор має всі необхідні гарантії. До того ж, компанії за кордоном мають дешевий кредитний ресурс
Щоб розвивались нові будівництва, крім програми е-оселя, потрібен кредитний ресурс. Але банки наразі не готові вкладати кошти проекти, що мають ризики. Тому в сегменті житлової нерухомості ринок працює на пів обертах. Щодо інвесторів, є відкладений попит, є запити з боку різноманітних фондів.
Кращою є ситуація в сегменті логістичної нерухомості – є запити на виробничі площі, складські приміщення з високою орендною ставкою.
Щодо комерційної нерухомості, є нові контракти, це переважно іноземні представництва. Спостерігається навіть певний бум на комерційну нерухомість в житлових забудовах.
Анна Лаєвська підсумувала, що в цілому, запити і якість проєктів зростають. Ті, хто повернувся в Україну, хочуть таке саме комфортне житло, як в європейських містах. І на першому плані для покупців сьогодні це питання безпеки і комфорту.
Якою є ситуація на ринку нерухомості на заході країни, поділився Юрій Мартинюк, виконавчий директор Асоціації західноукраїнських забудовників.
Експерт запевнив, що «ми робимо все можливе, що напрямок встояв», адже зараз будівельний бізнес є одним з небагатьох інвестиційних бізнесів, які є опорою для держави. Проте сьогодні це далеко від системного бізнесу, як і в інших містах країни. Всі бізнес проєкти ведуться помірковано, підходи до інвестування в нові локації дуже обережні.
Він зауважив, що підтримка системного бізнесу з боку державиє тією річчю, яка допоможе залишитися на плаву.
Юрій Мартинюк також висловив думку, що невідворотна відповідальність має бути не лише для забудовників, а й для чиновників. Так, станом на сьогодні близько 40 інвестиційних проєктів заморожено лише через те, що у Львові рік тому Міністерство культури затвердило зонний режим забудови території міста.
За словами доповідача, право і закон працюють вибірково, тож і наслідки маємо відповідні:
«Держава має йти шляхом верховенства права. Це впливає і на бізнес. Наслідки критичні для економіки країни».
Юрій Мартинюк зауважив, що у західних областях буму на нерухомість не було, попит радше був вимушений. Відкладений попит теж існує, але зменшується купівельна спроможність населення.
Програму е-оселя він охарактеризував як чудовий інструмент, але держава має переосмислити її мету і спрямувати більше зусиль в економіку.
Сергій Мамедов, голова правління АТ «КБ «ГЛОБУС», виступив з доповіддю «Фінансування будівельної галузі: можливості та умови українських банків».
Свою промову він розпочав з того, що сьогодні фінансовий сектор має головне – це стабільність. Довіра клієнтів до банків не зменшується, держава підтримує банки тим, що гарантує 100% вкладів, тому йде збільшення депозитної бази.
За його словами, сьогодні частка кредитів будівельної галузі не перевищує 3% від загального кредитного портфелю українських банків.
Щодо структури цього портфелю, частка короткострокових кредитів (до одного року) будівельникам складає понад 50%.
Основним драйвером кредитування банкір назвав державну програма «5-7-9%», де середня сума кредиту зараз складає 4 млн. грн.
Говорячи про викликів цієї зими, Сергій Мамедов зауважив, що українська енергетика втратила понад 80% потужностей теплової енергогенерації і понад 40% потужностей гідроелектростанцій.
Водночас, план уряду включає п’ять основних напрямків для подолання дефіциту електроенергії:
Відновлення енергооб’єктів; Захист об’єктів та збільшення ППО; Розвиток децентралізованої енергосистеми; Збільшення імпорту електроенергії з Європи; Залучення коштів та обладнання від партнерів.
Також експерт наголосив на важливості державних кредитних програм для того, щоб стати енергонезалежними. І докладно зупинився на особливостях програми «5-7-9%» для бізнесу, ОСББ та ЖБК, а також програмі «Енергонезалежність фізичних осіб – власників домогосподарств».
Наостанок Сергій Мамедов навів цитату з Меморандум щодо банківського кредитування проєктів з відновлення енергетичної інфраструктури:
«Банки докладатимуть зусиль щодо організації доступного кредитування для позичальників, які прагнуть реалізувати проєкти, спрямовані на підвищення рівня енергонезалежності країни».
Власним баченням інвестування на ринку нерухомості поділився Андрій Журжій, засновник та обличчя Inzhur.
Експерт відразу відзначив, що до завершення війни міжнародні інвестори не прийдуть – є тільки внутрішній ринок. Фондовий ринок наразі ж в Україні відсутній.
Водночас пан Журжій не погодився з думкою, що інвестувати в нерухомість невигідно, адже угоди на ринку є, як і зацікавленість в майбутніх проєктах.
Він також акцентував увагу на санкційних активах рф, які Україна має готувати для приватизації. Сьогодні це є величезною проблемою, адже потрібна справедливість, реальні торги, щоб держава отримала відшкодування збитків, завданих агресором.
«Перед нами великі виклики, нам потрібно навчитися об’єднуватись, щоб робити спільні справи. Наш приклад показує, що таких компаній в Україні, як наша, з’являтиметься більше. Треба переходити до міжнародних практик із залучення капіталу, коли це не про продаж, а про придбання, і маленький інвестор може стати серйозним гравцем, об’єднавшись із такими ж інвесторами», – наголосив Андрій Журжій.
Як сьогодні в столиці вирішується проблема «довгобудів», розповів Віталій Нестор, депутат Київської міської ради, перший заступник голови комісії Київради з питань регламенту, депутатської етики та запобігання корупції.
За словами доповідача, місто докладає величезних зусиль, щоб вирішити цю проблему. Зокрема, створюються робочі групи, тимчасові контрольні комісії, запрошуються інвестори тощо, адже перше, куди йде інвестор, – це місцева влада.
Він зауважив, що основною проблемою, з якою стикаються довірителі та інвестори – це суперечлива поведінка міської та центральної влади у взаєминах з забудовниками.
Є бачення, що на сьогодні можна визнати недійсним або спростувати дії, які були в минулі роки. Так, наприклад, якщо говорити про «Укрбуд», у 2005 році частина будинків була замовлена Міністерством оборони. І на сьогодні Міноборони визнає недійсними укладені ними ж договори, де збудовані будинки і продані квартири, але ще не введені в експлуатацію.
Глобальна проблема міста Києва, за словами Віталія Нестора, полягає в тому, що кількість інвесторів разом з родинами сьогодні складає приблизно один район, це десь 150 тис осіб. Тобто це люди, які залишились без житла і не можуть його отримати. Коли вони приходять до міської влади, місто підписує меморандум, укладає угоду про співпрацю.
Також суперечлива поведінка простежується у практиці Верховного Суду, що ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. І в даному випадку місто, як орендар земельних ділянок, гарант прав інвесторів і довірителів в окремих випадках відмовляється продовжувати дію договорів оренди. З цією проблемою зіштовхнулися близько 90% девелоперів в Україні.
Боротися з цією проблемою, як зазначив депутат Киїради, можна кількома шляхами. Передусім, шляхом залучення коштів міста через придбання квартир, які в подальшому будуть на балансі комунальної власності. Після забудови вони передаватимуться інвесторам в оренду з правом викупу.
Ще один механізм, який напрацьовується, це збільшення статутного капіталу, щоб люди змогли добудувати те, що будується. Місто, на жаль, не в змозі виділяти власні кошти як кредитні для інвестування. Але місто готове стати гарантом і бути поручителем дій тих забудовників, які підтверджують, що вони передадуть кінцевому інвестору майно, на яке вони розраховують.
Ще одним суперечливим питанням для міста і будівельної галузі експерт назвав пайову участь, яка сьогодні є несправедливою ні для бізнесу, ні для влади.
«Місто має чути позицію і бачення інвестора. Переконаний, якщо буде політична воля, місто виділить кошти, щоб почати вирішувати проблеми довгобудів у місті Києві», – підсумував експерт.
Фактор культурної спадщина в плануванні забудови проаналізував Сергій Дахновський, партнер JN Legal.
Говорячи про містобудівну сферу, доповідач назвав відносини між забудовою та культурною спадщиною вибуховим поєднанням:
«Ця сфера дуже широка, на яку впливає багато факторів, починаючи від стану законодавства, судової практики і закінчуючи ефективністю діяльності уповноважених та контрольних органів та добросовісністю самих учасників ринку».
Сергій Дахновський зазначив, що за останні роки відбулась «демонізація» ринку нерухомості, коли тавро недобросовісного забудовника накладається на увесь ринок і на кожного учасника, незалежно від його правомірної поведінки.
На практиці найбільш болючим питанням у цій проблематиці є недостатній рівень забезпечення, зокрема охоплення наших пам’яткоохоронних територій чи об’єктів відповідною документацією, яка стосується цих питань.
Експерт зазначив, що станом на 2018 рік лише 9% пам’яток мали науково-проєктну документацію і лише 20% історико-архітектурні опорні плани. А відсутність документації створює підґрунтя для численних маніпуляцій.
Тож виникає багато інших питань, які швидко не вирішаться.
Олена Шуляк, голова Комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування підсумувала виступи учасників сесії, зазначивши, що є діалог, і на базі різних майданчиків є можливість говорити про те, що хвилює бізнес та звичайних мешканців.
«Потрібно знаходити рішення. Простих рішень не буде, завжди буде хтось незадоволений, але тема культурної спадщини на сьогодні для забудовників є однією з ключових. Невирішеність на рівні законодавства не дає змогу розвивати проєкти, інвестувати і рухатись далі».